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房地產市場如何“軟著陸”
發布時間:2010-8-30 14:05:55 訪問統計:點擊次 評論: 次 作者: 文宗瑜 摘自:
　　　　只有打破調控地價及房價的思維定勢，以政策支持改革，以改革推進政策，才能實現房地產市場的“軟著陸”

　　文／文宗瑜

　　房價在2009年的大幅上漲助推了土地出讓收入的爆炸式增長，從2008年0.96萬億增長到2009年的1.5萬億，增幅56.3%，2009年的土地出讓收入占財政收入約6.85萬億的21.9%，如果再考慮房地產開發及交易的稅費收入，土地出讓及房地產業對中國2009年財政收入的貢獻率已高達35%以上。

　　房地產對經濟增長的過度拉動，財政收入尤其地方財政收入對房地產的過度依賴，不僅抑制了消費增長，而且加大了經濟運行的風險。在房價連續近72個月（從2004年1月算起）超長期持續上漲以后，房地產市場面臨著調整的巨大壓力及要求。無論是中央政府，還是地方政府，都應高度重視房地產市場的變化，在順應房地產市場自身運行規律的同時，靈活使用各種政策并適時推進相應的配套改革，力爭實現房地產市場的“軟著陸”。

　　強調房地產市場的“軟著陸”，是為了預防并抑制地價房價下跌的“連鎖”效應。在某種意義上，中國經濟及財政收入對房地產市場的過度依賴，正在無限放大房地產市場“硬著陸”的破壞性及殺傷力。如果能夠把房地產市場調整的“硬著陸”轉變為“軟著陸”，不僅可以大大弱化地價房價下跌對經濟運行的破壞性及殺傷力，而且可以順勢實現產業升級及更大更快的碳減排。就房地產市場的“軟著陸”目標而言，政策運用不再僅僅是調控地價及房價，而是要著眼于土地資源配置效率提高及房地產業升級的全面調控。在某種意義上，只有打破調控地價及房價的思維定勢，以政策支持改革，以改革推進政策，才能實現房地產市場的“軟著陸”。全面調控的思維及做法，要求政策與改革并舉。

　　其一，支持并推動兩種土地產權的“平權”。從憲法及國家基本制度的規定看，國有土地與集體土地的產權平等。但是，行政力量及相應政策，不允許集體土地的使用權進入土地產權交易市場，導致了兩種土地產權的實際不平等。面對“城中村”“城中鎮”及城市邊界不斷向農村擴張的現狀，只有支持并推動集體土地與國有土地的產權平等，才能順應城市化進程加快的大勢，也才能用市場力量及市場手段提高土地資源的配置效率。當然，為了維護18億畝耕地的“黃線”，可先從農村集體建設用地著手，允許進行農村集體建設用地與國有土地兩種土地產權“平權”的試點。如果兩種土地產權能夠真正“平權”，集體建設用地可以直接進入土地產權交易市場進行交易，用市場化方式實現集體土地使用權的轉讓。

　　其二，劃定城市與鄉村的分界線而支持城市集約化發展。城市“攤大餅式”的無邊界擴張，不僅占用了更多的土地資源、水資源，而且弱化了城市的功能；城市不可能無限大，也不可能無限擴張；城市化邊界范圍的無限擴大，必然導致城市化效應的遞減。各個城市尤其大中城市應該盡快著手制定50-100年的城鄉一體化規劃，通過這一帶有制度性質的規劃，劃定城市鄉村的基本分界線，區分城市與鄉村的不同功能，根據功能區的分工進行城鄉建設；城鄉基本分界線的劃定，有利于實現城市的集約化發展，能夠大大提高城市每平方米土地的有效GDP數值及就業率。

　　其三，修改并提高建筑標準而推廣低能源或零能源建筑。面對建筑碳排放占全國碳排放量51%的現狀，修改及提高建筑標準已經刻不容緩。通過修改及提高建筑標準而推行低能源或零能源建筑，不僅可以減少碳排放，而且可以實現房地產業的產業升級。如果能夠把低能源或零能源建筑培育為一個新產業，其不僅能夠成為地價房價下跌時的產業升級接力棒，而且也能夠支持中國碳減排目標的實現。

　　其四，盡快實行物業稅的開征試點。面對不斷膨脹的房地產投資及投機需求，政府應盡快進行物業稅的開征試點，從而強化并滿足居住性需求及改善性需求。鑒于城市宅基地70年土地使用權及土地使用權出讓費一次繳納的現狀，可以考慮實行物業稅開征與宅基地土地使用年限延長相結合，在開征居民住宅物業稅的同時，把宅基地土地使用權延長到100年甚至200年。（作者：財政部財政科學研究所博士生導師）
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